Altes Haus renovieren, modernisieren, sanieren – Leitfaden, Plan & Checkliste

„Wir wollten eigentlich nur Küche und Bad renovieren und ein bisschen mehr Wohnfläche im Dach. Doch kaum hatten wir angefangen, hatten wir eine unübersichtliche Baustelle an der Backe.“

Was als überschaubares Projekt beginnt, wächst einem beim Sanieren oder Renovieren eines alten Hauses oft über den Kopf. Kaum ist der erste Schritt getan, tauchen je nach Zustand des Hauses neue Fragen und noch mehr Baustellen auf. Da ist das Energiekonzept, die Dach- und Fassadendämmung, eine neue Heizungsanlage, neue Fenster, eventuell eine Fußbodenheizung und ein dazu passender Bodenbelag.

Damit Vorfreude nicht in Stress und Enttäuschung umschlägt, ist es wichtig, von Anfang an mit einem klaren Konzept, einem strukturierten Plan und einer hilfreichen Checkliste (findest du am Ende des Artikels) vorzugehen.

Gähn! Ja, das hört dich furchtbar öde und auch nicht nach schöner wohnen an. Ein Plan bringt dich aber in überdachten Schritten zum Ziel. Besser als einfach loszulegen und im größten Durcheinander darauf zu hoffen, dass es schon gut geht.

In diesem Artikel zeige ich dir:

• wie du dein Zuhause im Ganzen denkst und planst, mit klarer Struktur und einer Schritt-für-Schritt-Checkliste.
• wie du typische Denkfehler vermeidest, die nicht nur Nerven, sondern auch viel Geld kosten können.
• wie du nicht nur sanierst, sondern Räume gestaltest, die sich gut anfühlen und zu deinem Leben passen.

Gender-Hinweis: Damit mein Text leichter zu lesen ist, wechsle ich zwischen der männlichen und weiblichen Form. Gemeint sind selbstverständlich immer alle Menschen.

1. Das Wichtigste in Kürze

Die wichtigsten Fragen, die du dir bei einer Sanierung stellen solltest:

Was will ich?
Was ist da?
Was kann ich mir leisten?
Wie soll es werden?
Wie setze ich es um?


Wer ein altes Haus renoviert oder einen Altbau energetisch sanieren will, unterschätzt oft den Zeitbedarf und den Aufwand. Logisch. Machen wir ja nicht jede Woche. Doch was als kleines Projekt beginnt, entwickelt sich im Nu zur komplexen Baustelle.


Ich komme mehrmals im Monat in Häuser, die gerade erst aufwändig saniert wurden: hochwertig und handwerklich gut ausgeführt. Und trotzdem brauchen mich meine Kund:innen, denn sie sagen:

„Hier fehlt was.“

Was sie damit meinen, spüre ich auf den ersten Blick: Sie vermissen Wärme, Atmosphäre, einen roten Faden. Deshalb beauftragen sie mich. Schade nur, dass der richtige Zeitpunkt dafür längst vorbei ist.


Achtung Stolperfallen: Warum einzelne Optimierungen ihr Ziel verfehlen

Viele denken bei Sanierung zuerst an blanke Technik: Wände dämmen, Fenster tauschen, Heizsysteme optimieren. Doch ein behaglicher Raum zum Wohlfühlen entsteht nicht nur durch gute U-Werte und smarte Technik. Dein Haus nur an neueste Standards anzupassen ist keine Garantie dafür, dass du dich in deinen fertigen Räumen wohlfühlst.


Worauf es bei einer Sanierung wirklich ankommt

Es braucht auch eine emotionale Verbindung der Bewohner und Bewohnerinnen mit dem Raum. Darin sehe ich meine eigentliche Aufgabe. Das gelingt mir mit empathischen Zuhören, Nachfragen und mit einem individuellen, sinnlichen Gestaltungskonzept. Technik und Ausführung sind wichtig, aber sie spielen ihre wichtige Rolle eher leise im Hintergrund. Am Ende zählt nur eins: Dass alles zusammenpasst, es behaglich ist, gut aussieht und sich genauso gut anfühlt: Du fühlst dich einfach wohl. Und würdest dich auch nach Jahren nochmal so entscheiden.


Was du vor dem Start nicht auslassen solltest

Ohne anfängliche Bestandsaufnahme, ein Gesamtkonzept und Planung kommt es automatisch zu Fehlentscheidungen und Mehrkosten. Wer ein Projekt noch dazu parallel zu seinem Arbeitsalltag wuppen will, ist schneller überfordert als gedacht. Kaum begonnen, schon liegen die Nerven blank und in der Familie oder Beziehung gibt’s Streit. Wenn dann noch das gewünschte Wohngefühl ausbleibt, ist es doppelt schlimm. Das Geld ist ausgegeben und verbaut.


Warum Planung keine Nebenleistung ist

Ja, Planung ist erst mal nicht sichtbar, so wie neues Fenster oder ein neuer Holzboden. Planung macht keinen Lärm, staubt nicht und findet erst mal im Kopf statt, bevor du sie siehst: Als Ideensammlung, dann als detaillierte Planzeichnung, als Ablaufplan mit einer sinnvollen Reihenfolge aller Renovierungsarbeiten, als Material- & Farbkonzept, als fotorealistische Visualisierung, als Ergebnis.


Erst mit guter Planung bestimmst du, wie Technik, Licht, Design, Materialien und Farben im Raum zusammengehen. Dank guter Planung und Ausführung steigerst du den Wert deiner Immobilie.

2. Renovieren, sanieren, modernisieren? Bedeutung und Unterschiede

Was genau heißt eigentlich renovieren, sanieren oder modernisieren? Und warum ist die Unterscheidung nicht nur Wortklauberei sondern gerade für Förderung und steuerliche Vorteile so wichtig?

2.1 Was bedeutet Renovieren?

Die Tapete ist vergilbt, der Fußboden hat Macken, die Küchenschränke fallen aus den Angeln. Renovieren heißt, störende Gebrauchsspuren zu beseitigen: Streichen, Tapezieren, Abschleifen von Holzböden oder die Armaturen im bad austauschen. Auch eine neue Küche einzubauen ist eine Renovierung.

Das Ziel: Es soll einfach wieder schön aussehen und der Wert der Bausubstanz erhalten bleiben.
Wichtig zu wissen: Für kleine Reparaturen gibt es keine staatlichen Zuschüsse.

2.2 Was bedeutet Sanieren?

Das Wort klingt gleich nach Großbaustelle: Alle reden darüber, aber niemand fragt sich, ob das wirklich ein Fachbegriff ist. Tatsächlich ist „Sanieren“ im Bauwesen gar nicht offiziell definiert und kommt in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) so nicht vor.

Meist sagen wir „sanieren“, wenn wir umfangreiche Maßnahmen oder die Beseitigung größerer Schäden meinen wie:

• Umbauarbeiten
• Modernisierung
• Instandsetzung oder Instandhaltung

Sanieren ist ein Alltagswort und kein klarer rechtlicher Begriff. Hier lohnt es sich, genau hinzuschauen, besonders, wenn es um Förderungen geht.

2.3 Was bedeutet Modernisieren?

Modernisieren ist das Wort, wenn es um staatliche Fördermittel etwa über KfW oder BAFA und um Steuererleichterungen geht. Umfassende Maßnahmen, die gravierende Mängel beseitigen, dein Haus auf den neuesten Stand der Technik bringen und die Wohnqualität wiederherstellen: die Bekämpfung von Schimmel, der Austausch von Wasserleitungen und zeitgemäße Elektroinstallationen. Sie steigern auch den Wert deiner Immobilie.

Die größten Chancen auf Förderprogramme wie die der KfW oder BAFA hast du bei kostspieligen energetischen Maßnahmen der Gebäudehülle wie Dach- und Außendämmung oder Austausch der Fenster und der Erneuerung der Heizungsanlage.

Ich behalte im weiteren Text den Begriff Sanieren bei, weil er umgangssprachlich verwendet wird, auch wenn es fachlich gesehen eine Modernisierung ist.

Flur und Durchgang in einem alten, sanierten Haus – mit weißen Holzvertäfelungen, einem Holzboden und einem Rundbogendurchgang. Einblicke und Ausblicke – atmosphärisch, minimalistisch und alles andere als langweilig.

3. Persönliche Bestandsaufnahme – Kläre persönliche Bedürfnisse & Ziele vor der Sanierung

Lass diesen Schritt auf gar keinen Fall aus! Bevor du auch nur einen Gedanken an neue Fliesen verschwendest, kläre das Ziel der ganzen Aktion und mach eine gründliche Bestandsaufnahme. Das ist die Grundlage für langfristig gute Entscheidungen.

Wie soll dein Haus am Ende aussehen? Wie soll es sich anfühlen? Beziehe alle Bewohner:innen mit ein und denke gerade bei kleinen Kindern schon einige Jahre weiter. Zehn Jahre sind ein guter Zeithorizont für deine Planung.

Analysiere die aktuelle Raumsituation

• Gefällt dir die bestehende Raumaufteilung?
• Gibt es genug Tageslicht?
• Welche Materialien sind in den Räumen?
• Gibt es Möglichkeiten, den Grundriss mit wenigen Maßnahmen zu optimieren?
• Wäre vielleicht ein durchgehender Bodenbelag in allen Zimmern ästhetischer? Ja, Holzboden in der Küche geht.
  

Notiere deine Wünsche und Ziele für das Haus

• Was ist aktuell schon gut?
• Was soll sich gegenüber deiner jetzigen Wohnsituation verbessern?
• Wünschst du dir mehr Atmosphäre, mehr Geborgenheit?
• Brauchst du mehr Platz für Besuch und Familienleben?
• Träumst du von deinem eigenen Raum, wo du mal die Tür hinter dir zumachen kannst?
  

Halte auch sensorische und gestalterische Bedürfnisse fest

• Welche Materialien fasst du gerne an?
• Gibt es Allergien oder Abneigungen bei bestimmten Materialien?
• Bist du oder jemand aus deiner Familie hochsensibel?
• Wo wünschst du dir mehr Tageslicht?
• Wo wünschst du dir stimmungsvolleres Licht für abends?
• Hast du eine Lieblingsfarbe?
• Bist du besonders lärmempfindlich?
• Möchtest du für deine Kinder Räume, in denen sie gut zur Ruhe kommen?

4. Technische Bestandsaufnahme

Da kommst du nicht dran vorbei. Ist wie beim Arzt. Bevor er dir sagt, was dir hilft, untersucht er dich. Vielleicht nimmt er dir Blut ab, schickt es ins Labor. Vielleicht zieht er sogar einen spezialisierten Kollegen hinzu. So ähnlich ist es bei der Sanierung. Erst sichten und untersuchen, was ist. Dann erst die Maßnahmen eruieren, bewerten und festlegen.

4.1 Lass den baulichen Zustand des Gebäudes überprüfen

• Gibt es bauliche Mängel? Wie steht es um Dach und Fassade? Gibt es Feuchtigkeit oder Risse?
• Sind Wasserleitungen und Rohre zeitgemäß und die Dämmung noch intakt und vor allem ausreichend?
• Wann wurde die Elektrik zuletzt modernisiert?
• Überprüfe, ob in deinem Haus Schadstoffe verbaut wurden.
  

4.2 Lass das Gebäude auf vorhandene Schadstoffe überprüfen

Sobald du in die bestehende Bausubstanz eingreifst, kommt das Thema Schadstoffe ins Spiel. Nicht alle verwendeten Materialien sind wohngesund. In Häusern und Wohnungen aus den 1970er bis 1990er Jahren können Stoffe verbaut sein, die heute als kritisch eingestuft werden.

Häufige Schadstoffe in Bestandsgebäuden

• Asbest
  Ehemals weitverbreitet in Dachplatten, Fassadenverkleidungen, Bodenbelägen, Fliesenklebern und Spachtelmassen. Besonders gefährlich beim Brechen oder Sägen, da dabei feine Fasern freigesetzt werden können.
• Formaldehyd
  Enthalten in Spanplatten, Möbeln, alten Holzwerkstoffen oder Dämmstoffen. Kann über Jahre ausdünsten und die Atemluft belasten.
• PCB (Polychlorierte Biphenyle)
  In Fugenmassen, Farben und Bauteilen von Gebäuden aus den 1950er bis 1970er Jahren.
• PAK (Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe)
  Häufig in alten Teerprodukten, wie Parkettklebern oder Abdichtungen unter Böden. Einige sind krebserregend.
• Schimmelpilze
  Entstehen durch Feuchtigkeit (z. B. in alten Kellern, schlecht gedämmten Wänden) und setzen Sporen frei, die allergen und gesundheitsschädlich wirken können.
• Holzschutzmittel (Lindan, PCP)
  Chlorierte Kohlenwasserstoffe, die bis in die 1980er verwendet wurden – oft in Dachstühlen, Holztreppen und Fußböden.
• Bleirohre
  Vor allem bei Wasserleitungen in Altbauten. Das Schwermetall kann das Trinkwasser belasten.
• Künstliche Mineralfasern (KMF)
  In Dämmstoffen (z. B. alte Glaswolle, Steinwolle), besonders problematisch, wenn sie vor 1996 eingebaut wurden.

Schadstoff-Beprobung: Sicher gehen bevor es losgeht

Gerade in Altbauten oder unsanierten Gebäuden empfiehlt sich eine gezielte Schadstoff-Beprobung vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen. Heißt: Das Gebäude vom Dach bis Keller gründlich unter die Lupe nehmen und dafür auch Oberflächenbauteile öffnen. Das gibt Sicherheit.

Warum ist das wichtig?

• Gesundheit schützen
  Schadstoffe können Allergien, Atemwegsbeschwerden und chronische Krankheiten nach sich ziehen. Oft bringt die erst mal keiner mit dem Gebäude in Verbindung.
• Sanierungsmaßnahmen gezielt planen
  Wer weiß, wo welche Stoffe verbaut sind, kann Rückbau, Entsorgung und Ersatzbaustoffe sicher und nachhaltig auswählen.
• Fördermittel nutzen
  Einige Sanierungsförderungen machen eine begleitende Schadstoffsanierung zur Bedingung.
• Sicherheit für die Zukunft
  Schadstoffarme Räume sorgen für dauerhaftes Wohlfühlklima, besonders wichtig für Kinder, Allergiker oder hochsensible Menschen.

Was wird untersucht?

• Materialproben
  Von Balken, Holzverkleidungen, Putzen, Farben, Klebstoffen, Dämmstoffen, Schüttungen, Fugenmassen oder Bodenbelägen.
• Staubproben
  Bei Verdacht, dass Bauteile bei ihrer Entfernung Asbest oder PCB freisetzen können.
• Raumluftproben
  Zur Untersuchung auf Formaldehyd, Schimmelsporen und VOC (flüchtige organische Verbindungen).
• Wasserproben
  Vor allem für Altbauten mit möglichen Bleileitungen.

Wer führt die Beprobung durch?

Spezialisierte Umweltlabore, Sachverständige für Schadstoffe oder öffentlich bestellte Bausachverständige.
Manche regionale Bauämter oder Gesundheitsämter beraten, welche Untersuchungen sinnvoll sind.

4.3 Ermittle den Sanierungsbedarf

Ein Bausachverständiger, Energieberater, Architekt und Innenarchitekt helfen dir dabei, den genauen Sanierungsbedarf zu erkennen. Sie können dir wirklich sinnvolle Maßnahmen für dein neues Zuhause benennen und mit deinen Zielen und Budget abgleichen.

5. Rechtliche Vorschriften und Genehmigungen wenn du ein altes Haus sanierst

Vielleicht träumst du von einer offenen Wohnküche, willst eine Wand rausnehmen? Und größere Fenster für mehr Tageslicht sollen es auch sein? Nicht alles, was technisch machbar ist, ist automatisch erlaubt. Manche baulichen Veränderungen brauchen vorherige statische Berechnungen und / oder eine Genehmigung vom Amt.

6. Budgetplanung für deine Sanierung oder Renovierung

Bevor du loslegst, mach dir einen Plan, am besten mit einer Exceltabelle. Ohne Überblick über Kosten und Budget kann aus einer Sanierung schnell ein kleiner Albtraum werden.

Denke dabei nicht nur an Fliesen, Parkett oder Handwerkerstunden. Denke auch an Dinge, die du vorher nicht auf dem Schirm hattest, beispielsweise versteckte Mängel. Plane einen finanziellen Puffer ein.

• Leg dein Budget fest und plane finanzielle Reserven für Unvorhergesehenes ein.
• Recherchiere Fördermöglichkeiten (KfW, BAFA, Bundesförderung für effiziente Gebäude, ggf. Hausbank).
• Prüfe, ob es vorteilhafter ist, Kosten steuerlich geltend zu machen oder Zuschüsse zu beantragen.
• Beantrage Fördermittel und Zuschüsse immer vor Baubeginn.

Wenn du schon mal mit verschiedenen Handwerkern gesprochen hast, kennst du das: Jeder schlägt die beste Lösung vor. Der Elektriker empfiehlt das volle Smart-Home-Paket, der Maler schwärmt von italienischem Edelputz, der Bodenleger von Massivholz aus französischer Eiche.

Genau da kommt ein Architekt oder Innenarchitekt ins Spiel. Wir schauen nicht nur auf einzelne Gewerke, sondern auf das große Ganze und dein Budget.

Manchmal lohnt sich eine Investition genau da, wo man sie auf den ersten Blick nicht vermutet: Gute Akustik und Lichtplanung, haptisch angenehme Armaturen, die du jeden Tag gerne benutzt.

Wir helfen dir, abzuwägen:

• Wo lohnt sich Qualität?
• Wo reicht eine solide Lösung?
• Und wo darf es etwas ganz Besonderes sein?

7. Altbausanierung: Förderung, Finanzierung und steuerliche Vorteile

Wenn du ein altes Haus sanierst, gibt es verschiedene Förderprogramme und steuerliche Vorteile, die dich finanziell unterstützen können. Sie machen es für Eigentümer attraktiver, ihr Gebäude energieeffizienter zu gestalten und erneuerbare Energien zu nutzen.

7.1 Welche Förderprogramme gibt es für eine Altbausanierung?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierungsmaßnahmen wie Dämmung, Fenstertausch oder den Einbau effizienter Heizsysteme. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gewährt Zuschüsse für den Einbau von Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien (z.B. Wärmepumpen, Solarthermie) und für die fachgerechte Energieberatung.

Deine Hausbank ist bei der Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen ein wichtiger Ansprechpartner. Viele Förderkredite und Zuschüsse, zum Beispiel von der KfW, werden direkt über die eigene Hausbank beantragt und abgewickelt.

7.2 Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) fördert der Staat zahlreiche energetische Sanierungsmaßnahmen im Altbau. Darunter Dämmung, Austausch von Fenstern, Heizungsmodernisierung, Lüftungstechnik sowie die Nutzung erneuerbarer Energien.

Die BEG fasst KfW- und BAFA-Zuschüsse und Kredite unter einem Dach zusammen und sorgt so für mehr Übersicht und Flexibilität bei der Förderantragsstellung. Voraussetzung ist, dass du einen zertifizierten Energieberater einbindest und alle Maßnahmen fachgerecht ausgeführt werden. Die Antragstellung läuft meist über deine Hausbank, die dich auch zum Ablauf berät.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) besagt: Was du sanierst, muss auch effizient sein. Sobald du an deiner Immobilie beispielsweise die Heizung tauschst, die Fassade dämmst oder neue Fenster einbaust, kommt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ins Spiel. Es legt fest, welche Mindeststandards du bei der Wärmedämmung, der Heiztechnik und dem Einsatz erneuerbarer Energien einhalten musst. Beispielsweise auch die U-Werte deiner Fenster.

7.3 Wie kannst du Sanierungskosten steuerlich geltend machen?

Sanierungskosten kannst du steuerlich geltend machen. Handwerkerleistungen sind bis zu einem bestimmten Anteil absetzbar. Für energetische Sanierungsmaßnahmen an selbst genutztem Wohneigentum bekommst du zusätzlich einen speziellen Steuerbonus, der über mehrere Jahre verteilt werden kann:

Wenn du dein Zuhause renovierst und dabei Handwerker beauftragst, kannst du dir einen Teil der Kosten für Handwerker vom Finanzamt zurückholen. Genauer gesagt: 20 % der reinen Arbeitskosten, also Lohn, Fahrt und Maschinenstunden. Maximal sind das 1.200 Euro pro Jahr. Wichtig: Materialkosten oder Eigenleistungen zählen nicht dazu.

Planst du eine energetische Sanierung, zum Beispiel neue Fenster, bessere Dämmung oder eine energieeffiziente Heizung, sieht das schon besser aus. Dann kannst du 20 % der Gesamtkosten (inkl. Material und Umbauten) über drei Jahre direkt von deiner Steuerschuld abziehen. Bis zu 40.000 Euro pro Wohnobjekt.

Und noch ein Bonus für alle, die ein denkmalgeschütztes Haus besitzen: Auch hier kannst du die Sanierungskosten absetzen in Form der sogenannten Abschreibung (AfA). Wenn du selbst drin wohnst, bekommst du zehn Jahre lang 9 % pro Jahr gutgeschrieben. Vermietest du, sind es acht Jahre lang 9 %, danach vier Jahre mit 7 %.

7.4 Was sind die Voraussetzungen für Förderung und steuerliche Vorteile?

Die Voraussetzungen für Förderungen und steuerliche Vorteile variieren je nach Programm und Maßnahme. Oft sind bestimmte Effizienzstandards (z.B. festgelegte U-Werte für Dämmung), die Beauftragung von Fachunternehmen und eine korrekte Antragstellung vor Beginn der Maßnahmen erforderlich.

Für steuerliche Absetzungen sind Rechnungen und Zahlungsnachweise unbedingt aufzubewahren. Detaillierte Informationen und die aktuellen Bedingungen findest du auf den Webseiten der KfW, des BAFA und deines zuständigen Finanzamtes.

7.5 Wichtige Hinweise zur Antragstellung

• Informiere dich frühzeitig: Die meisten Förderprogramme müssen vor Vertragsabschluss mit Handwerkern beantragt werden.
• Beziehe Energieeffizienz-Experten ein: Für viele Programme (z. B. KfW) ist ein anerkannter Experte Pflicht, der die Maßnahmen plant und deren Umsetzung bestätigt.
• Kombiniere Förderungen: Oft lassen sich mehrere Programme kombinieren, allerdings nicht doppelt für dieselbe Maßnahme.
• Beachte Fristen: Manche Programme haben feste Antragszeiträume oder enden, sobald das Budget erschöpft ist.

Hier entsteht ein Gesamtkonzept im engen Austausch mit einer Bauherrin. Dabei geht es um Raumstruktur, Abläufe und erst im weiteren Verlauf um Fliesen oder Wandfarben.

8. Gesamtkonzept erstellen

Stürze dich nicht gleich auf einzelne Ideen. Mach nicht den fünften Schritt vor dem ersten und starte beim Fliesenhändler. Beginne mit dem großen Bild deines Zuhauses, das sich später wie ein roter Faden durch die Räume zieht. Räume, die sich gut anfühlen, entstehen nicht zufällig. Sie entstehen, wenn du deine Bedürfnisse, deinen Alltag und deine Sinne ernst nimmst.

Die wichtigsten Schritte, um genau so ein Konzept zu entwickeln:

• Ziel definieren
• Ziel visualisieren – Moodboard erstellen
• Zonierungen und Grundrissideen entwickeln
• Struktur & Aufteilung sichtbar machen
• Farb- und Materialkonzept entwickeln
• Sensorik mitdenken. Design darf sich auch gut anfühlen und den Raum akustisch angenehm machen

Wenn du keine Zeit dafür hast, dann hol dir Unterstützung. Diese Investition in Planung ist entscheidend. Halte ein Budget für Planung bereit. Am Ende spart dir professionelle Unterstützung Zeit, Fehlkäufe und Geld. Es ist eine der besten Investitionen in dich und deine neuen Wohnräume.

8.1 Warum ein Gesamtkonzept mehr bewirkt als Einzelmaßnahmen

Einer macht die Heizung, eine sorgt für gutes Licht, der nächste legt den Boden. Alle sind Profis. Doch wenn jeder nur auf sein Fachgebiet achtet, hast du am Ende einen Aneinanderreihung von Einzelteilen.

Erst ein gutes Gesamtkonzept sorgt dafür, dass aus den Einzelteilen ein stimmigen Bild entsteht. Technik, Materialien, Licht, Farbe, Möblierung und Akustik greifen dann ineinander. So entsteht ein Zuhause, das sich rund und gut anfühlt und zu deinem Leben passt. Von der Raumaufteilung über Atmosphäre bis zur Technik.

8.2 Was passiert, wenn ich kein Gesamtkonzept habe?

Technische und gestalterische Entscheidungen werden einzeln getroffen. Dann passiert beispielsweise etwas, was ich sehr oft beobachte: Lichtpläne sind nicht mit der Einrichtungsplanung abgestimmt, weil der Elektriker fertig werden wollte. Das Ergebnis ist oft ein Sammelsurium von Teil-Lösungen: Materialien, Farben und Lichtstimmungen passen nicht zueinander.

Es rechtfertigt nicht die Zeit und Energie, die du dafür investiert hast. Noch schlimmer: Am Ende musst du dich an die Räume anpassen, statt dass deine Räume deine Bedürfnisse berücksichtigen.

8.3 Wie erstelle ich ein Gesamtkonzept?

Hier sind die wichtigsten Schritte:

Definiere dein Ziel
Frag dich: Wie soll sich dein Zuhause anfühlen? Welche Stimmung, welche Atmosphäre wünschst du dir? Geborgen, minimalistisch warm, cool und technisch? Deine Zieldefinition ist die Basis für alle weiteren Entscheidungen.

Mache dein Ziel bildhaft – erstelle ein Moodboard
Sammle Materialien, Farben, Lichtstimmungen und Ideen von inspirierenden Vorbildern. Alles, was dich anspricht, darf drauf. So entsteht ein visuelles Gefühl dafür, was zu dir passt und was nicht.

Entwickle Grundrissideen
Welche Räume brauchst du wirklich? Wie funktioniert dein Alltag im Haus? Denk in Lebensbereichen, nicht nur in Quadratmetern. So wird schon die Planung ein Schritt hin zu mehr Geborgenheit und Klarheit. Ist ein offener Wohn-Essbereich das Richtige für dich?

Überlege dir Raumaufteilungen für verschiedene Nutzungen
Erste Skizzen, Raumfolgen. Hier entsteht die innere Ordnung deines Zuhauses. Eine, die nicht nur funktional ist, sondern sich stimmig für deinen Tagesablauf anfühlt.

Stelle dir ein Farb- und Materialkonzept zusammen
Farben, Böden, Wände, Decken und Licht. Alles beeinflusst, ob du dich später damit wohlfühlst. Du stimmst alles so aufeinander ab, dass Atmosphäre entsteht statt Reizüberflutung.

Denke deine Sinne mit: Akustik und Haptik sind essentiell
Was du später fühlst, riechst oder hörst, kannst du jetzt schon beeinflussen. Ein Holzboden (statt Laminat), der sich gut anfühlt. Genug Tageslicht und gute Beleuchtung zu jeder Jahreszeit. All das gehört mit rein ins Konzept.

9. Sanierungs- & Maßnahmenplan erstellen

In diesem Kapitel erfährst du, welche Arbeiten wirklich notwendig sind, in welcher Reihenfolge sie anstehen und wie sie sich in dein Gesamtkonzept einfügen. In Kapitel 10 „Typische Sanierungsmaßnahmen“ schauen wir uns einzelne Maßnahmen genauer an. Dann kannst du deinen Plan direkt mit den passenden Inhalten füllen. In Kapitel 13 „Bauzeitplan & Ablaufstruktur“ geht es um die praktische Umsetzung: Wie du deine Planung in einen realistischen Zeitplan mit konkreten Terminen und Puffern überträgst.

• Ein altes Haus zu modernisieren braucht nicht nur ein gutes Konzept, sondern auch Geduld. Klar trinkst du in Gedanken schon deinen Lieblingstee im sonnigen Wintergarten. Du riechst schon den Duft nach frischem Apfelkuchen im Ofen. Und du siehst dich schon das gelb-orangene Herbstlaub der knorzigen Birnbäume im Garten zusammenklauben. Der Weg dahin ist ein Prozess der kleinen Schritte, da gibt es nur eine Abkürzung: gute Planung.

• Bevor du mit der Sanierung loslegst, brauchst du einen Plan. Schritt für Schritt und von außen nach innen: Dach, Fassade, Fenster, Rohre, Leitungen, dann erst Böden, Wände, Farben. Vom Großen zum Detail.

• Bausubstanz zuerst: Gibt es Schäden, Feuchtigkeit, Risse oder andere Mängel, die dringend behoben werden müssen? Sicherheit, Dichtigkeit und Stabilität kommen immer zuerst. Beachte, dass energetische Maßnahmen, für die du beispielsweise Flächenheizungen brauchst, auch die Gestaltung beeinflussen.

• Technik & Energie: Heizung, Elektrik und alle Themen rund um Energieeffizienz, gerade wenn du Fördermittel nutzen willst. Gibt es Vorgaben, wie notwendige Reparaturen und Pflichtmaßnahmen?

• Informiere dich, was du im Rahmen des Gebäudeenergiegesetz (GEG) beachten musst.

• Muss bei deinem Haus der Denkmalschutz mit sprechen?

• Gestaltung & Komfort: Erst jetzt kommt der Innenausbau und die Raumgestaltung, Böden, Wände, Licht und Atmosphäre.

10. Sanierungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen im Altbau

Altbausanierung bedeutet weit mehr, als nur Schäden zu beheben oder die Fassade neu zu streichen. Gemeint sind damit Aktionen, die die Bausubstanz erhalten, die nachhaltig sind, die den Immobilienwert erhöhen und Wohnqualität schaffen. Dazu gehören:

• Dachsanierung & Dachdämmung: Schützt vor Feuchtigkeit, Hitze und Kälte. Sorgt dafür, dass du im Haus nicht frierst und auch bei tropischen Außentemperaturen gut schlafen kannst.
• Fassadensanierung und Dämmung: Erhöht den Energiestandard, sorgt für Behaglichkeit und spart Heizkosten.
• Austausch von Fenstern und Außentüren: Es zieht nicht mehr. Und du hast bei größeren Fenstern mehr Tageslicht und mehr Sicht auf deinen Garten. Das verändert die Atmosphäre im ganzen Haus.
• Erneuerung von Leitungen und Rohren (Strom, Heizung, Wasser): Moderne Technik gibt dir ein sicheres Gefühl.
• Entfernung von Feuchtigkeit an Wänden und Decke sowie von Schimmel: Sichert ein gesundes Raumklima und schützt langfristig die Bausubstanz.
• Sanierung von Böden, Wänden, Decken: Nimm am besten natürliche, echte Materialien. Sie wirken sich direkt auf das sensorische Wohlgefühl aus. Hab warme Oberflächen, die du gerne anfasst und angenehme Farben – Pfeif auf Trends.

Gerade bei Altbauten ist es wichtig, den Charakter und die Geschichte des Hauses zu bewahren. Teilweise hat auch der Denkmalschutz bei der Umgestaltung mitzureden. Doch darauf gehe ich hier nicht tiefer ein.

Wie verändert eine Modernisierung das Wohngefühl?

Modernisierung bringt nicht nur technische Verbesserungen. Sie sorgt für eine wohliges Raumgefühl im ganzen Haus.

Wärmedämmung und neue Haustechnik: Konstante Temperaturen und geräuscharme Geräte.

Licht, Farben und Akustik: Mit einem ausgeklügeltes Farb- & Materialkonzept gestaltest du Räume optisch größer, offener und gleichzeitig geborgener. Natürliches Licht und erdige Farbnuancen sorgen dafür, dass du dich entspannen kannst. Nachhaltige Materialien: Holz, Stein, Lehm und Kalk sind wohngesund.

Überarbeitete Grundrisse: Offenere Raumstrukturen ermöglichen mehr Familienleben und stärken den Zusammenhalt. Daneben hat jeder seinen eigenen Raum, wo er die Tür hinter sich schließen kann.

11. Gewerke wählen, Angebote einholen, Kostenplan erstellen

• Hol dir rechtzeitig Angebote von Handwerkern ein: Am besten mehrere pro Gewerk, um Qualität und Preis vergleichen zu können.
  
• Vergleiche die genauen Kosten: Sammle alle Angebote, prüfe sie auf versteckte Posten und auf das, was wirklich geliefert werden soll.
  
• Nutze Kostenrechner und Kostenvorlagen im Internet: Digitale Tools helfen dir, schnell und übersichtlich zu kalkulieren, Budgets einzuhalten und finanzielle Spielräume zu erkennen.
  
• Plane dein passendes Darlehen: Sprich frühzeitig mit deiner Hausbank, informiere dich über Förderprogramme (zum Beispiel KfW, BEG) und vergleiche Finanzierungsmöglichkeiten, damit du das finanziell stemmen oder deinen Anspruch noch runterschrauben kannst.
  
• Leg Termine, deine Verfügbarkeiten (Urlaub?) und Zeitpuffer für die Bauphase fest.

12. Nachhaltige Materialien & energieeffiziente Technik für eine umweltfreundlichere Sanierung

Der Bausektor ist weltweit für etwa 36–40% des gesamten Energieverbrauchs und rund 38–40% der globalen CO₂-Emissionen verantwortlich. (Quelle: https://www.bauindustrie.de/zahlen-fakten/publikationen/brancheninfo-bau/energieverbrauch-und-klimaschutz-im-baugewerbe).

Bei Sanierungen und Modernisierungen wird oft nur auf den zukünftigen Energieverbrauch geschaut. Doch auch die sogenannte graue Energie, also die Energie, die bereits in Herstellung, Transport und Entsorgung der Baumaterialien steckt, spielt eine große Rolle für die Gesamtbilanz.

Je weniger neue Materialien du einsetzt und je mehr du auf regionale, natürliche Baustoffe wie heimisches Holz, Lehm und Naturstein setzt, desto nachhaltiger wird deine Sanierung. So reduzierst du deinen ökologischen Fußabdruck und schaffst ein gesundes, behagliches Raumklima.

Stichwort: Graue Energie

Es zählt nicht nur, wie schön ein Material aussieht oder wie gut es sich anfühlt, sondern auch der Energieverbrauch, um es herzustellen. Diese Energie nennt man „Graue Energie“. Es ist die Energie, die schon vor dem Einbau im Material enthalten ist: vom Abbau der Rohstoffe, über die Herstellung, den Transport bis hin zur Entsorgung. Macht also Sinn, auf heimische Hölzer und regionalen Naturstein zu gehen.

Jedes Mal, wenn wir uns für neue Materialien oder neue Gegenstände entscheiden, bestimmen wir auch, wie groß ihr ökologischer Fußabdruck ist. Überleg dir gut, was du wirklich brauchst. Muss der alte Holzboden raus oder kannst du ihn aufarbeiten? Brauchst du wirklich eine neue Wandverkleidung oder reicht frische Farbe?


Je weniger neue Materialien verbaut werden, umso geringer bleibt die verborgene Energielast deines Hauses, und umso nachhaltiger ist deine Sanierung insgesamt.

Stichwort: Lehm – Beispiel für einen nachhaltigen Baustoff

Lehm sorgt für ein behagliches und gesundes Raumklima. Interessant für Allergiker und für Familien mit kleinen Kindern. Lehm reguliert auf ganz natürliche Weise die Raumfeuchtigkeit: Er nimmt bei hoher Luftfeuchtigkeit viel Feuchtigkeit aus der Raumluft auf und gibt sie bei trockener Luft wieder ab. So entsteht ein ausgeglichenes und gesundes Raumklima. Dieser natürliche Feuchtepuffer-Effekt hebt Lehm deutlich von anderen Baustoffen ab.

Außerdem stammt Lehm als Material oft direkt aus der Region, ist vollkommen recycelbar und benötigt nur wenig Energie bei Abbau und Verarbeitung. So senkst du graue Energie deutlich und bringst gleichzeitig eine warme, naturnahe Atmosphäre ins Haus, ganz ohne künstliche Zusätze und ohne Schadstoffe.

13. Bauzeitplan & Ablaufstruktur erstellen

• Erstelle einen realistischen Bau-Zeitplan und plane Puffer ein.
• Kläre die Reihenfolge der Maßnahmen, die Schnittstellen und Abhängigkeiten (Gewerkeabfolge)

14. Übersicht bei der Umsetzung behalten

• Baubesprechungen und Qualitätskontrolle sind während der Umsetzung unerlässlich. Beobachte regelmäßig, ob Akustik, Licht und Stimmung im Raum zum Gesamtkonzept passen.
• Halte den Fortschritt fest (z. B. durch Fotos oder Notizen).
• Tipp: Für eine reibungslose Koordination empfiehlt sich professionelle Begleitung.

15. Für Abnahme & Nachkontrolle sorgen

Nach Abschluss sollte die Abnahme der Bauleistungen idealerweise mit einem Sachverständigen erfolgen. Prüfe gemeinsam alle Maßnahmen, dokumentiere Mängel und sorge für klare Nachbesserungsfristen. Hole dir Pflegehinweise und dokumentiere abschließend alles.

16. Fehler, Stress und Fehlentscheidungen vermeiden beim Haus Renovieren und Sanieren

Jeder, der einen Altbau saniert, zweifelt zwischendurch, ob das so eine gute Idee war. Fehler, Stress und unüberlegte (Fehl)käufe schleichen sich dort ein, wo das Gesamtkonzept fehlt oder Prozesse nicht in einer sinnvollen Reihenfolge ablaufen.

Das Badezimmer soll schöner werden, und der Rest ergibt sich dann. Doch gerade das führt bei der Hausrenovierung und Sanierung oft zu Problemen, die Zeit, Energie und Geld kosten. Selten bleibt es bei der neuen Küche und frischer Wandfarbe.

Viele Hausbesitzerinnen haben beim Sanieren und Renovieren hundert Ideen und Wünsche. Sie informieren sich im Baumarkt, holen Angebote bei Handwerkern ein, googeln nach der besten Wärmepumpe oder nach „Dach undicht, was tun?“ Und schwupps sind sie überfordert von ihrer eigenen Recherche, den vielen Ideen und der Angst, was Wichtiges zu übersehen.

16.1 Vermeide diese Denkfehler bei Sanierungsmaßnahmen

„Erst das Bad, dann schauen wir weiter“
Viele starten mit einzelnen Räumen. Schnell entsteht Stückwerk – es fehlt das große Ganze. Ein Zuhause wirkt dann selten harmonisch und zusammenhängend. Du möchtest Schritt für Schritt loslegen und findest dich plötzlich in einer Baustelle wieder, die dir über den Kopf wächst. Am Ende bleibt es beim Stückwerk: Räume, die nebeneinander existieren, aber nie zu einem stimmigen Ganzen verschmelzen.

„Wir wissen, was wir wollen, Planung brauchen wir nicht.“
Bauchgefühl ist wichtig, ersetzt aber kein professionelles Konzept. Du denkst, du hast ein sicheres Gefühl für Farben und Funktionen, vertraust deinem Instinkt. Doch sobald die Handwerker angerückt sind und Entscheidungen im Minutentakt gefragt sind, wird klar: Bauchgefühl ersetzt keine Koordination, keinen Überblick, keine Klarheit. Ohne klaren Plan und richtige Reihenfolge stoßen selbst erfahrene Bauherr:innen an ihre Grenzen.

„Wir fragen den Fachhandel, die kennen sich aus.“
Jein. Natürlich baut dir das Küchenstudio die Küche, die Tischlerin einen coolen, begehbaren Kleiderschrank und der Installateur dein neues Bad. Einzelne Expertinnen planen punktuell, doch sie interessiert es weniger, ob sich ihre Planung stimmig in ein Gesamtkonzept einfügt.

Erst wenn jemand wie ein Dirigent die Koordination aller Gewerke übernimmt, wird es stimmig. Auch, weil dann niemand über’s Ziel hinausschießt. Diese Form der Planung übersetzt deine Bedürfnisse in den Raum und ist keine „Nice to have“-Nebenleistung.

„Wir planen digital – mit Grundriss-Tools oder KI-Planern.“
Du klickst dich durch Programme, schiebst Wände am Bildschirm und fühlst dich kurz im Flow. Digitale Tools erleichtern den Einstieg. Doch sie ersetzen kein räumliches Verständnis, kein Gespür für Atmosphäre und bieten selten echte Gestaltungslösungen für komplexe Grundrisse oder ältere Bausubstanz. Es braucht Entwurfserfahrung, um den Alltag der Bewohner:innen in den Grundriss und in die Räume zu übersetzen.

16.2 Vermeide diese Stolperfallen bei Sanierungsmaßnahmen

Du sanierst ohne Gesamtkonzept
Wer Raum für Raum plant oder gleich loslegt, hat oft das große Ganze aus dem Blick und am Ende fühlt es sich nicht fertig an.

Die Koordination der Abläufe fehlt
Wenn Installateur, Elektriker und Trockenbauer nicht aufeinander abgestimmt sind, laufen Handwerker aneinander vorbei, Arbeiten werden doppelt oder zur falschen Zeit erledigt. Nachbesserungen, Terminverschiebungen und Frust sind vorprogrammiert.

Du triffst überstürzte Entscheidungen und holst dir Fehlkäufe ins Haus
Nicht gründlich bemusterte Fliesen, Farben oder schnell bestelle Möbel. Am Ende passt wenig zusammen und das Geld ist futsch.

Du änderst spontan deine Pläne während der Bauphase
„Spontane“ Umplanungen verursachen Mehrkosten und Verzögerungen. Die Ursache dafür sind meistens neue Ideen der Bauherren. Und die ploppen automatisch auf, wenn sie sich nicht von Anfang auf ein Konzept eingelassen haben.

Du gehst von einem unrealistischen Budget aus

Rechtzeitig Angebote von Handwerkern einholen. Wer nicht von Beginn an alle Kosten einbezieht, erlebt später Überraschungen.

16.3 Hab ein Gesamtkonzept, denn es schützt dich vor Fehlentscheidungen

Ein ganzheitliches Konzept gibt deinem Projekt einen roten Faden. Es verknüpft Technik, Gestaltung und Atmosphäre. Einzelmaßnahmen ohne verbindendes Konzept fühlen sich am Ende enttäuschend an, wenn das Neu-Gefühl vorbei ist.

• Alle Schritte und Gewerke greifen ineinander: Ein durchdachter Ablauf sorgt dafür, dass jedes Detail, von der Materialauswahl über Lichtführung bis zu den Proportionen, zur Gesamtatmosphäre beiträgt.

• Die emotionale Stimmung wird von Anfang an mit geplant: Dein Stil, deine Wünsche und deine sensorischen Bedürfnisse stehen im Mittelpunkt. Funktion folgt dem Wohlfühlen, nicht andersherum.
  
• Nichts geht über Klarheit: Mit Konzept triffst du Entscheidungen sicher, statt nach Bauchgefühl zu improvisieren – und weißt jederzeit, warum du dich wie entscheidest.
  
• Weniger Doppelarbeiten: Ein Gesamtkonzept zeigt dir, wann welche Arbeiten Sinn machen. So vermeidest du, dass ein frischer Boden für neue Leitungen wieder aufgerissen werden muss. Hört sich blöd an, kommt aber öfters vor.

16.4 Hol dir professionelle Unterstützung

Eine professionelle Begleitung bringt Gelassenheit, Struktur und Sicherheit ins Projekt – und du profitierst vom Blick fürs große Ganze und für alle kleinen Details:

• Eine erfahrener Innenarchitekt erkennt Stresspunkte und Stolperfallen frühzeitig und fängt sie ab, bevor sie entstehen.
• Fachleute strukturieren den Ablauf, halten alle Fäden zusammen und sorgen dafür, dass Atmosphäre, Funktion und Ästhetik Hand in Hand gehen.
• Du gewinnst Freiraum für die wirklich wichtigen Entscheidungen und kannst dich darauf verlassen, dass Technik, Gestaltung und Wohlbefinden im Einklang sind.
• Du bekommst nicht nur ein technisch funktionierendes, sondern auch ein emotional berührendes Zuhause.

16.5 Erstelle einen Zeitplan, vergleiche Angebote, hab eine Kostenübersicht

Ein altes Haus zu modernisieren braucht nicht nur ein gutes Konzept, sondern auch Geduld. Klar trinkst du in Gedanken schon deinen Lieblingstee auf dem neuen Sofa. Du kannst auch schon den Duft nach frischem Apfelkuchen im Ofen riechen. Und du siehst dich schon die Birnen in deinem eingewachsenen Garten ernten. Aber der Weg dahin ist ein Prozess der kleinen Schritte.

Plane realistisch.

Jeder Arbeitsschritt braucht Zeit. Vom Rückbau bis zur letzten Schraube am Küchenschrank. Oft dauert es länger als gedacht: Das Parkett kommt später, das Wetter macht nicht mit, oder ein Gewerk verzögert sich und das andere kann nicht beginnen.

Erstelle einen Zeitplan

Erstelle frühzeitig einen klaren Zeitplan für die Renovierung: So koordinierst du Gewerke, kannst Lieferzeiten und Arbeitsabläufe abstimmen und bringst eine sinnvolle Reihenfolge in dein Projekt.

Starte außen (Dach, Fassade), arbeite dich zu Fenstern, Technik und Leitungen vor und kümmere dich zum Schluss um das Gestalterische – Wandfarben, Böden, Stoffe und atmosphärische Details, die deinen Räumen Persönlichkeit geben.

Vergleiche Angebote

Damit alles rund läuft, solltest du rechtzeitig Angebote von Handwerkern einholen, gerne mindestens drei pro Gewerk. So sicherst du dir die besten Fachleute und vermeidest böse Überraschungen beim Zeitplan. Anschließend heißt es: die genauen Kosten vergleichen. Lege alle Angebote nebeneinander, prüfe, was wirklich enthalten ist, und vergleiche Leistungen auf Qualität, Nachhaltigkeit und Klarheit der Kostenaufstellung.

Mach eine Kostenübersicht

Kostenrechner und Kostenvorlagen im Internet sind dabei echte Helfer: Sie geben dir schnell einen Überblick über die zu erwartenden Aufwände – und zeigen, wo du finanziell stehst. So entsteht Transparenz und Sicherheit, auch wenn sich auf der Baustelle einmal etwas ändert.

Überlege frühzeitig, ob du für dein Projekt ein Darlehen in Anspruch nehmen möchtest. Gerade wenn du Förderprogramme, KfW-Mittel oder staatliche Zuschüsse nutzen willst, hilft eine solide Planung bei der Finanzierung und entlastet dich während der Umsetzung.

17. Checkliste zum Download: Sanierung, Renovierung, Modernisierung – alle Schritte im Überblick

Wenn du deine Wohnung oder dein Haus sanieren, renovieren oder modernisieren möchtest zählt am Ende nur eins: Dass alles zusammenpasst, es gut aussieht und sich behaglich anfühlt. Am besten wäre es, wenn du dich auch nach Jahren nochmal genauso entscheiden würdest.

Analysiere und kläre persönliche Bedürfnisse & Ziele
Setzt euch zusammen und sammelt, was ihr euch für euer Zuhause wünscht. Wie möchte jeder später wohnen, was ist euch wichtig – auch in den nächsten 10 Jahren? Die Wünsche und Gefühle aller Mitbewohner zählen.

Mach eine gründliche Bestandsaufnahme
Bevor es losgeht, nehmt euer Haus wie unter einer Lupe auseinander. Lass Profis prüfen, ob Feuchtigkeit, Risse oder Schadstoffe vorhanden sind. Überlegt, ob die Räume noch gut passen, genug Licht reinkommt und was euch beim Grundriss stört.

Erstelle eine Budgetplanung
Überlegt, was ihr investieren könnt. Plant einen „Sicherheitspuffer“ für Überraschungen ein. Entscheidet bewusst, wofür ihr lieber Qualität wählt und was weniger Priorität hat.

Entwickle ein Gesamtkonzept mit rotem Faden
Malt euch euer Zuhause aus: Sammelt Bilder, Farben, Materialien und richtet euch gedanklich schon ein. Achtet darauf, dass Licht, Akustik und Atmosphäre zu euch passen und ein roter Faden durchs Haus läuft.

Beachte rechtliche Vorschriften und Genehmigungen
Manche Veränderungen wie das Entfernen einer Wand oder größere Fenster brauchen eine Genehmigung. Klärt früh, was erlaubt ist und welche Auflagen gelten.

Saniere umweltfreundlicher. Verwende nachhaltige Materialien und energieeffiziente Technik
Wähle möglichst natürliche, regionale Materialien mit geringer „grauer Energie“. Weniger Neues, mehr Aufarbeiten. Holz und Lehm sind echte Wohlfühlmaterialien.

Plane realistisch und erstelle einen Sanierungs- & Maßnahmenplan
Hab einen klaren Plan für die Bauphasen: Erst die Hülle sanieren, dann Technik, dann Gestaltung. Plane Zeitpuffer ein. Einiges dauert immer länger als gedacht.

Hole Angebote ein, wähle Gewerke aus, erstelle einen Kostenplan
Vergleiche mehrere Angebote pro Gewerk, prüfe Referenzen und achte auf nachhaltige Umsetzung. Fördermöglichkeiten immer im Blick behalten.

Erstelle eine Finanzierung, prüfe Förderungen & steuerliche Vorteile
Informiere dich früh über Zuschüsse und Steuererleichterungen. Anträge immer vor Baubeginn stellen.

Leg Planung & Ablaufstruktur fest
Notiere, wer was wann macht und wie die einzelnen Arbeiten aufeinander folgen. So behältst du den Überblick und vermeidest Chaos.

Behalte die Übersicht bei der Umsetzung
Triff dich regelmäßig auf der Baustelle, prüfe, ob alles wie geplant wirkt, und dokumentiere den Fortschritt mit Fotos oder Notizen. Bei Bedarf Profis zur Begleitung einsetzen.

Sorge für Abnahme & Nachkontrolle
Gehe am Ende mit einem Sachverständigen durch jeden Bereich. Mängel dokumentieren, Nachbesserungen festlegen und Pflegehinweise für Materialien einholen.

18. FAQ

FAQ Grundlagen & Unterschiede

1. Was ist eigentlich der Unterschied zwischen renovieren, sanieren und modernisieren?
   Renovieren ist wie Kosmetik fürs Haus: in neuer Anstrich, Böden abschleifen, kleine Macken ausbessern. „Sanieren“ sagen viele, wenn es um größere Baustellen geht, auch wenn der Fachbegriff dafür eigentlich modernisieren ist. Modernisieren heißt, dein Haus technisch und energetisch auf den neuesten Stand bringen. Zum Beispiel mit besserer Dämmung, neuen Fenstern oder einer effizienten Heizung. Dieser Begriff ist wichtig, wenn es um Altbausanierung, KfW-Förderung oder steuerliche Vorteile geht.
   
   
2. Was gehört alles zu einer Altbausanierung?
   Bevor du loslegst, wird dein Haus einmal gründlich durchgecheckt, am besten von einem Profi. Dabei zeigt sich, was in Ordnung ist, was modernisiert werden muss und ob vielleicht sogar Schadstoffe wie Asbest vorhanden sind. Danach geht’s Schritt für Schritt von außen nach innen: Dach und Fassade dicht machen, Fenster tauschen, Heizung und Elektroverteilung und Leitungen erneuern. Auch die Wasser- und Abwasserrohre prüfen und gegebenenfalls austauschen. Damit später zeitgemäße Bäder, ein Gäste-WC und ein Kühlschrank mit eigenem Wasseranschluss (für Eiswürfel) problemlos eingebaut werden können.
   
   
3. Welche Sanierungsmaßnahmen steigern den Wert meines Hauses am meisten?
   Am meisten zahlt sich alles aus, was den Energieverbrauch senkt. Zum Beispiel eine gute Dämmung, neue Fenster (wenn sie im Rahmen eines Energiekonzepts befürwortet wurden) und eine effiziente Heizung. Dazu kommen fugenarme Bäder und eine Küche. Was am Ende das Wichtigste ist: mehr Wohnkomfort durch mehr Tageslicht, ein behagliches Raumklima und eine sinnvolle Raumaufteilung. Solche Maßnahmen steigern nicht nur den Wert deiner Immobilie, sondern auch dein Wohngefühl.

FAQ Budget & Kosten

1. Was kostet es, ein altes Haus zu sanieren?
   Das hängt stark davon ab, wie groß dein Haus ist, wie umfassend die Modernisierung wird und ob dein Haus unter Denkmalschutz steht. Wenn du nur Bad und Küche neu machst, kannst du grob mit 30.000 bis 60.000 Euro rechnen. Soll jedoch alles erneuert werden: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen und Innenausbau, kann das schnell 1.000 bis 2.000 Euro und mehr pro Quadratmeter kosten. Plane immer einen finanziellen Puffer ein, denn bei einer Altbausanierung tauchen oft versteckte Schäden oder neue gesetzliche Auflagen auf, die den Preis nach oben treiben.
   
   
2. Wie plane ich mein Budget für eine Hausrenovierung richtig?
   Schreib zuerst genau auf, was gemacht werden soll. Am besten Raum für Raum und Gewerk für Gewerk. Hol dir mehrere Angebote, um Preise und Leistungen vergleichen zu können. Plane mindestens 10–20 % Reserve für Unvorhergesehenes ein. Denk nicht nur an Fliesen oder Boden, sondern auch an Nebenkosten wie Genehmigungen, Entsorgung oder die Zwischenlagerung von Möbeln. Prüfe gleich zu Beginn, ob du KfW-Förderung, BAFA-Zuschüsse oder einen Steuerbonus nutzen kannst. Das kann dein Budget deutlich entlasten.
   
   
   
3. Welche versteckten Kosten können bei einer Sanierung entstehen?
   Unerwartete Kosten lauern oft dort, wo man sie nicht vermutet. Das können Schadstoffe wie Asbest oder alte Dämmstoffe sein, deren Entsorgung teuer wird. Auch versteckte Schäden an Dach, Balken oder Leitungen treiben die Kosten hoch. Manchmal fallen Zusatzarbeiten an, weil sich während der Sanierung die Pläne ändern. Dazu kommen Nebenkosten wie Baugerüst, Container, Statiker oder Energieberater.
   

Ein weiterer Kostenfaktor entsteht, wenn zu wenig in die Planung investiert wird. vor allem in die Innenraumplanung. Viele Bauherren denken, sie könnten selbst ein durchdachtes Konzept erstellen, doch in der Praxis fehlt oft der Überblick über Technik, Gestaltung, Licht und Akustik. Das rächt sich später mit teuren Fehlkäufen oder Umbauten. Spare lieber an technischem Schnickschnack wie einer Haustür, die sich per App steuern lässt, nicht an der Innenraumqualität. Eine gute Planung spart langfristig mehr Geld, als sie kostet.

FAQ Förderungen & Finanzierung

1. Welche Förderprogramme gibt es für eine Altbausanierung?
   Die wichtigsten Anlaufstellen sind die KfW und das BAFA. Die KfW bietet zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse, zum Beispiel für eine neue Dämmung, den Austausch von Fenstern oder eine moderne Heizung. Das BAFA fördert unter anderem Wärmepumpen oder Solarthermie. Viele dieser Programme laufen unter dem Namen Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Wichtig: Den Antrag immer stellen, bevor die Arbeiten beginnen. Wer erst baut und dann beantragt, geht leer aus.
   
   
2. Brauche ich für eine Förderung einen Energieberater?
   In den meisten Fällen ja. Vor allem bei KfW- und BAFA-Förderungen geht ohne einen zertifizierten Energieberater fast nichts. Er prüft dein Haus, erstellt die nötigen Berechnungen und bestätigt am Ende, dass die Arbeiten wie geplant umgesetzt wurden. Ohne diese Bestätigung gibt es keine Förderung. Selbst wenn alles perfekt gemacht ist. Es gibt nur wenige Ausnahmen bei kleineren Maßnahmen, aber die werden immer seltener. Darum am besten von Anfang an den Energieberater mit einplanen.
   
   
3. Kann ich KfW und BAFA zusammen nutzen?
   Teilweise ja. Du darfst nur nicht dieselbe Maßnahme doppelt fördern lassen. Das heißt: Die Wärmepumpe kann über das BAFA laufen und die neuen Fenster über die KfW. Wichtig ist, vorher genau zu prüfen, welche Kombination erlaubt ist. Ein Energieberater oder die Förderstellen selbst können dir das bestätigen. So vermeidest du Ärger und stellst sicher, dass dir keine Fördergelder entgehen.
   
   
4. Kann ich Sanierungskosten von der Steuer absetzen?
   Ja, bei energetischen Maßnahmen kannst du für dein selbstgenutztes Haus oft 20 Prozent der Kosten über drei Jahre von der Steuer absetzen, maximal 40.000 Euro. Dazu zählen zum Beispiel Dämmung, neue Fenster oder eine moderne Heizung. Wichtig ist, dass die Arbeiten von einem Fachbetrieb ausgeführt werden und du eine ordentliche Rechnung hast. Eigenleistung wird leider nicht anerkannt.
   
   
5. Wie beantrage ich eine Förderung für meine Sanierung?
   Prüfe zuerst, welche Förderung zu deinem Vorhaben passt – dabei hilft dir ein Energieberater schnell weiter. Den Antrag musst du immer vor Beginn der Arbeiten stellen, sonst gibt es kein Geld. KfW-Anträge laufen in der Regel über deine Hausbank, BAFA-Anträge kannst du direkt online stellen. Reiche alle Unterlagen vollständig ein, damit es keine Verzögerungen gibt.

FAQ Planung & Ablauf

1. Wie fange ich am besten mit einer Sanierung an?
   Starte nicht mit dem Gang zum Fliesenhändler, auch wenn das verlockend ist. Beginne mit einer gründlichen Bestandsaufnahme: Was ist noch gut, wo gibt es Schäden und was möchtest du verändern. Überlege dir, wie du heute und auch in zehn Jahren wohnen möchtest. Erst wenn diese Punkte klar sind, erstellst du den Plan mit allen Schritten, der Reihenfolge und dem Budget.
   
   
2. Welche Reihenfolge sollte ich bei einer Sanierung einhalten?
   Arbeite dich immer von außen nach innen und vom Großem zum Detail. Zuerst kommt das Dach, dann Fassade und Fenster. Danach folgen Heizung, Technik und Leitungen. Erst wenn diese Basis sitzt, geht es an den Innenausbau mit Böden, Wänden und Farben. So musst du nichts doppelt machen und vermeidest, dass frisch Saniertes wieder aufgerissen wird.
   
   
3. Wie lange dauert es, ein Haus komplett zu sanieren?
   Je nach Größe des Hauses, Umfang der Arbeiten und Koordination der Gewerke kann das einige Monate bis über ein Jahr dauern. Wetter, Lieferzeiten und Planänderungen können den Ablauf verzögern. Plane lieber mehr Zeit und Puffer ein, damit du entspannt bleibst, wenn etwas länger dauert als gedacht.
   
   
4. Wie finde ich die richtigen Handwerker für meine Modernisierung?
   Frag zuerst im Bekanntenkreis nach Empfehlungen. Sieh dir Referenzen an, am besten direkt vor Ort. Hole mehrere Angebote ein und vergleiche nicht nur den Preis, sondern auch, wie klar und vollständig die Leistungen aufgelistet sind. Achte auch darauf, ob die Zusammenarbeit passt, denn ihr werdet über längere Zeit miteinander zu tun haben.
   
   
5. Kann ich eine Sanierung in Eigenleistung machen oder sollte ich Profis beauftragen?
   Einige Arbeiten wie Malern oder Boden verlegen kannst du selbst übernehmen, wenn du handwerklich geschickt bist. Bei Elektrik, Heizung oder Dach sollte jedoch immer ein Fachbetrieb ran, schon aus Sicherheits- und Versicherungsgründen. Überlege auch, ob du die Zeit und Energie hast, neben deinem Alltag größere Arbeiten selbst zu stemmen.
   
   
6. Wie kann ich während der Bauphase den Überblick behalten?
   Erstelle einen Ablaufplan mit Terminen, Aufgaben und Verantwortlichen. Sprich regelmäßig mit den Handwerkern, dokumentiere den Fortschritt mit Fotos und hake offene Punkte konsequent nach. Wenn dir das zu viel wird, kann ein Bauleiter oder Innenarchitekt dafür sorgen, dass alles koordiniert und nach Plan läuft.

FAQ Rechtliches & Genehmigungen

1. Wann brauche ich für meine Sanierung eine Baugenehmigung?
   Eine Baugenehmigung brauchst du immer dann, wenn du in die Statik eingreifst, zum Beispiel eine tragende Wand entfernst, das Dach veränderst oder neue Fensteröffnungen einbaust. Auch bei Anbauten oder größeren Umbauten ist oft eine Genehmigung nötig. Steht dein Haus unter Denkmalschutz, musst du in der Regel jede Änderung vorab mit dem Bauamt abstimmen, oft sogar kleinere Maßnahmen.
   
   
2. Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung saniere?
   Das hängt davon ab, was du gemacht hast. Ein neues Bad ist unproblematisch, aber eine tragende Wand zu entfernen, Dachfenster einzubauen oder an einer denkmalgeschützten Fassade etwas zu verändern kann teuer werden. Dann drohen Baustopp und Bußgeld, im schlimmsten Fall musst du alles zurückbauen. Kläre daher lieber vorab, ob du eine Genehmigung brauchst.

FAQ Nachhaltigkeit & Technik

1. Was gehört alles zu einer energetischen Sanierung?
   Zu einer energetischen Sanierung gehört alles, was dein Haus energieeffizienter macht. Dazu zählen Dach- oder Fassadendämmung, neue Fenster und Türen, eine moderne Heizung, manchmal auch eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Ziel ist, weniger Energie zu verbrauchen und ein gesundes Raumklima zu schaffen. Am meisten bringt es, wenn die Maßnahmen aufeinander abgestimmt sind und in ein Gesamtkonzept passen.
   
   
2. Welche nachhaltigen Materialien eignen sich für die Modernisierung?
   Natürliche und regionale Baustoffe sind oft die beste Wahl. Holz, Lehm, Kalkputz oder Naturstein sind langlebig, schadstoffarm und schaffen ein angenehmes Raumklima. Wenn Materialien nicht um die halbe Welt transportiert werden müssen, sparst du zusätzlich graue Energie. Häufig lassen sich vorhandene Materialien auch aufarbeiten statt wegzuwerfen, was besonders nachhaltig ist.
   
   
3. Was ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)?
   Die BEG bündelt viele staatliche Förderprogramme, unter anderem von der KfW und dem BAFA. Gefördert werden energetische Sanierungen wie Dämmung, moderne Heizungen oder neue Fenster. Meist brauchst du dafür einen zertifizierten Energieberater. Wichtig ist, den Antrag zu stellen, bevor die Arbeiten beginnen, sonst verlierst du den Anspruch auf Förderung.

FAQ Typische Probleme & Stolperfallen

1. Welche Fehler sollte ich beim Renovieren und Sanieren vermeiden?
   Der größte Fehler ist, ohne Plan zu starten. Wer einfach anfängt, muss oft frisch gemachte Arbeiten wieder aufreißen, weil etwas vergessen wurde. Auch zu knapp kalkulierte Budgets sind ein Klassiker, denn Unvorhergesehenes kommt fast immer. Ein weiterer Stolperstein sind Einzelmaßnahmen ohne Gesamtkonzept. Am Ende wirkt alles wie Stückwerk und nicht wie ein harmonisches Ganzes.
   
   
2. Was passiert, wenn ich mitten in der Sanierung umplane?
   Das sorgt fast immer für Chaos und Verzögerungen. Es kostet mehr Geld, verzögert den Zeitplan und bringt Handwerker durcheinander. Förderungen können wegfallen, wenn sich die Maßnahme zu sehr ändert. Besser ist es, vorher alles festzulegen und spontane Ideen fürs Einrichten aufzuheben.
   
   
3. Wie erkenne ich, ob mein altes Haus Schadstoffe wie Asbest enthält?
   Oft gar nicht auf den ersten Blick. Asbest steckt zum Beispiel in alten Bodenbelägen, Dachplatten oder Fliesenklebern. Sicherheit bringt nur eine Materialprobe, die von einem Fachlabor untersucht wird. Das lohnt sich besonders bei Häusern, die zwischen 1960 und 1990 gebaut wurden. Vor Beginn der Arbeiten prüfen zu lassen, schützt die Gesundheit und spart später teure Überraschungen.

FAQ Wohngefühl & Ergebnis

1. Wie verändert Modernisierung das Wohngefühl?
   Du merkst es jeden Tag. Die Räume wirken heller, es zieht nicht mehr, neue Fenster lassen mehr Tageslicht hinein und eine gute Dämmung hält Wärme im Winter und Hitze im Sommer draußen. Die Beleuchtung ist stimmig, Materialien und Farben sorgen für Behaglichkeit. Vielleicht freut sich dein Partner, weil er die Haustechnik bequem per App steuern kann. Und du kannst abends nach Hause kommen, die Tür hinter dir schließen und sofort entspannen.
   
   
   
2. Was bringt mir ein Gesamtkonzept bei der Sanierung?
   Ein Gesamtkonzept sorgt dafür, dass Technik, Materialien, Farben und Licht aufeinander abgestimmt sind. Ohne Plan entsteht oft ein Flickenteppich aus Einzelmaßnahmen. Mit einem durchdachten Konzept dagegen zieht sich ein roter Faden durch alle Räume. Das spart Zeit, Geld und Nerven – und am Ende fühlst du dich langfristig wohl, weil dein Zuhause stimmig ist.

Gratuliere, wenn du dich bis hierhin durchgearbeitet hast. Viel Erfolg mit deinem Projekt!